گاهی پس از وضع قوانین مشارکت در ساخت و انعقاد قرارداد آن، ممکن است به هر دلیلی طرفین خواستار فسخ قرارداد باشد. ممکن است اختلاقی بین شرکا پیش آمده باشد. تعهدات به درستی اجرا نشده باشد و یا دلایل متفاوت دیگر. در صورت وجود یک سری شرایط طرفین میتوانند قرار داد را فسخ کنند. در این مقاله از سایت عمران کارا نکات مهمی که باید در مورد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بدانید را بررسی خواهیم کرد. پس تا انتهای این مطلب ما را همراهی نمایید.
آنچه که در این مطلب خواهید خواند:
- در فرآیند مشارکت در ساخت دقیقاً چه اتفاقی می‌افتد؟
- قرارداد مشارکت مدنی چیست؟
- شرایط فسخ قرارداد
- حق فسخ قرارداد چیست؟
- امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در چه مواردی ممکن است؟
- چه کسی میتواند قرارداد را فسخ کند؟
- حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
- موارد حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
در فرآیند مشارکت در ساخت دقیقاً چه اتفاقی می‌افتد؟
مشارکت در ساخت یک ایده تقریباً مقرون به صرفه برای پروژه‌های ساخت و ساز به صورت مشارکتی است. این قراردادها مزایا و معایبی دارند. در یک مقاله جداگانه صفر تا صد مشارکت ساختمانی را کامل توضیح دادیم.
قرارداد مشارکت مدنی چیست؟
احتمالا در فضای کسب و کار زیاد این جمله را شنیده اید که کار از من سرمایه از تو! در واقع این همان مشارکت مدنی است. قرارداد مشارکت مدنی یکی از رایج ترین قرارداد های فضای کسب و کاری محسوب می شود و عمدتا در حوزه سرمایه گذاری قرار میگیرد. پس اگر راحت تر بخواهیم توضیح دهیم قراردهای مشارکت مدنی به این معنی است که چند نفر در یک فعالیت معین به قصد کسب سود با یکدیگر مشارکت کنند.
انواع قرارداد مشارکت مدنی
رایج ترین شکل قرارداد های مشارکت مدتی شامل این سه مورد می شود
- مشارکت مدنی خصوصی
- مشارت مدنی با بانک
- و قرارداد مشارکت در ساخت
پس باتوجه به توضیحات تا اینجای کار مشخص شد که قرارداد مشارکت در ساخت از نوع قرارداد های مشارکت مدنی است. قرارداد مشارکت نیز همچون بقیه قرارداد ها روزی به پایان می رسد و همچنین می توان تحت شرایطی آن را فسخ نمود. در ادامه به شرایط فسخ قرارداد مشارکت مدنی می پردازیم.
شرایط فسخ قرارداد
در عالم قرارداد ها، با مفاهیم تحت عنوان لازم و جایز رو به رو هستیم. جایز بودن و لازم بودن یک قرارداد نتایج بسیار مهمی دارد که برای طرفین تعیین کننده است. اما چه قراردادی را لازم و کدام را جایز می دانیم؟
قرارداد لازم به قراردادییست که در حالت عادی و بدون داشتن حق فسخ (خیار فسخ) قابل فسخ نیست.
قرارداد جایز در مقابل قرارداد لازم قرار می گیرد، یعنی طرفین قرارداد بدون این که حق فسخی نیاز داشته باشند می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
متاسفانه بعضی افراد شرکت کننده در قراردادهای مشارکت در ساخت به خصوص مالکان که تجربه های کمتری نسبت به سازندگان این نوع قرارداد دارند،این تصور را دارند که در صورتی که طرف مقابل به تعهدات هود عمل نکند میتوانم اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نمایم. در صورتی که با توجه به توضیحاتی که گفته شد احتمالا شما اکنون می دانید که قرارداد مشارکت در ساخت از نوع قراداد های لازم است ، پس برای فسخ قرارداد مشارکت نیاز به وجود حق فسخ و دلایل قانونی می باشد.
پس با این وجود قطعا این سوال اساسی برایتان پیش خواهد آمد که در چه صورتی طرفین حق فسخ قرارداد را دارند؟ قبل از توضیح این شرایط بگذارید ابتدا معنی دقیق حق فسخ را بررسی کنیم.
حق فسخ قرارداد چیست؟
در واقع فسخ در معنای لغوی یعنی زایل کردن یا تباه کردن. زمانی که در یک قرارداد از فسخ کردن صحبت باشد بدین معنی است که یکی از طرفین قرارداد، به انجام موارد ذکر شده در متن قرارداد، خاتمه دهد و از ادامه تعهدات خود امتناع کند. حق فسخ قرارداد با توجه به توافقی مشخص میشود که طرفین در زمان عقد قرارداد مشخص میکنند و یا یکی از طرفین از جانب قرارداد متحمل ضرری باشد که طبق مفاد قانونی حق فسخ قرارداد به او داده میشود. به حق فسخ قرارداد، خیار فسخ یا شرط فسخ نیز گفته میشود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت‌وساز که اشاره کردیم، از نوع قراردادهای لازم است، حق فسخ در صورتی است که قانون تعیین کرده و یا در قرارداد به آن اشاره شده باشد و طرفین به توافق بر سر آن توافق دارند.
حکم قانونی حق فسخ قرارداد:
در مواردی نیز ممکن است در زمان عقد قرارداد طرفین درباره حق فسخ قرارداد شرط مشخصی را ذکر نکرده باشند، اگر طرفین بخواهند با رجوع به خیارات قانونی، اقدام به فسخ کنند، دادگاه در مورد فسخ تصمیم میگیرد.
امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قانون امکان فسخ قراردادهای مشارکتی در ساخت‌وساز را با خیارات زیر می‌دهد در این موارد خریدار یا فروشنده در یک معامله حق فسخ قرارداد را دارند.
خیار مجلس:
طرفین تا زمانی که مکان عقد قرارداد را ترک نکرده‌اند، از حق فسخ قرارداد برخوردارند.
خیار شرط:
این نوع از فسخ قرارداد شرطی است که در زمان عقد قرارداد برای تعیین حق فسخ قرارداد و به خصوص تعیین مدت زمان این حق در معامله ذکر میشود.
خیار تأخیر ثمن:
زمانی که مورد معامله مال مشخصی است که خریدار مبلغ آن را به طور کامل پرداخت نکرده و فروشنده نیز مال مورد معامله را به خریدار تحویل نداده است، فروشنده تا ۳ روز حق فسخ قرارداد را دارد.
خیار رؤیت و تخلف وصف:
در خیار رؤیت حق فسخ با فردیست که وارد معامله‌ای بدون رؤیت مال و تنها برحسب وصفی که از آن شنیده شده است. و بعد از انجام معامله متوجه کذب بودن توصیف‌ها شود. این فرد حق دارد معامله مذکور را پایان دهد.
خیار غبن:
در صورتی که یکی از طرفین معامله از قیمت اصلی مال مورد معامله، در زمان بستن قرارداد، آگاه نباشد حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
خیار عیب:
اگر خریدار بعد از انجام معامله متوجه عیبی شود که از گذشته در کالای خریداری شده موجود بوده است حق فسخ قرارداد و یا گرفتن تفاوت قیمت کالای سالم و معیوب را دارد. البته این در صورتی است که پس از تحویل گرفتن، کالا دچار عیب دیگری نشود و یا تغییری در آن ایجاد نشود.
خیار تدلیس:
در صورتی که یکی از طرفین معامله، طرف دیگر را فریب دهد و در واقع تدلیس کند، حق فسخ قرارداد را دارد.
چه کسی میتواند قرارداد را فسخ کند؟
- فسخ کننده قرارداد باید خواهان انحلال قرارداد باشد.
- کسی که تصمیم به فسخ قرارداد دارد، باید برای انجام این کار رضایت کامل داشته باشد. در صورتی که این عمل با اکراه انجام شود باطل است.
- فاسخ قرارداد باید از لحاظ سنی و شرایط عقلی از صلاحیت لازم برخوردار باشد.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکتی در ساخت‌وساز در دو حالت حق فسخ وجود دارد. حق فسخ قرارداد ممکن است به صورت توافقی به فرد داده شود و یا در مواردی قانون به صورت مستقیم این حق را برای فرد در نظر میگیرد.
حق فسخ قرارداد توافقی
همانطور که پیش‌تر گفته طرفین در زمان عقد قرارداد میتوانند حق فسخ را نیز مشخص کنند. در این صورت به این حق، خیار شرط گفته میشود. بنابراین اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به طور صریح به حق فسخ طرفین اشاره شود و یکی از طرفین میتواند با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که گفتیم در تنظیم این نوع قرارداد ها هر یک از طرفین یعنی مالک و سازنده مواردی را بریا حق فسخ تعیین میکنند. و طبق مواد تعیین شدن دو طرف میتوانند اقدام به فسخ کنند.
اما اگر در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت شرط حق فسخ برای یکی از طرفین تعیین نشده باشد در چنین شریطی با توجه به خیارات قانونی، از مجاری قانونی می توان اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کرد.
نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید متفاوت بودن شرایط حق فسخ در قراردادهای مشارکت ساخت برای مالک و سازنده است. این به این معنیست که هر یک طرفین طی این شرایط و با ادله کافی میتواند از طریق دادگاه اقدام به فسخ قرارداد کنند.
حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
کوتاهی در اجزای تعهدات توسط سازنده مواردی است که مالک میتواند تقاضای فسخ نمایید. اما این تعهدات و تخلفات در چه مواردی است؟
- تاخیر غیر مجاز در برنامه زمانبندی قرارداد
- موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل وکالت،صلح، بیع، مشارکت و نمایندگی انتقال و واگذار شود.
- رعایت نشدن ضوابط ساخت و ساز طرح‌های اجرایی، نقشه‌ها، فروش و پیش فروش در مقررات در قرارداد
- و سازنده در تجهیز کارگاه در مدت مشخص شده در قرارداد تاخیر غیرمجاز داشته باشد.
حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
اگر مالک نیز در انجام تعهدات خود از قبیل عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه، عدم تحویل و تخلیه ملک، سازنده در این شرایط اقدام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت میتواند کند.
سایر موارد فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت
موارد دیگری که ممکن است طرفین تمایل به فسخ داشته باشند:
- فسخ به علت شرط فسخ
- تخلف از شروط قرارداد
- فوت سازنده
- ورشکستگی سازنده
- توقیف یا مصادره ملک
- اتفاقات غیرمنتظره
- به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت
- فسخ به علت فورس ماژور
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
اعلام فسخ قرارداد هر یک از طرفین (مالک و سازنده) از طریق اظهارنامه رسمی انجام میشود. حال اگر در تنظیم قرارداد مشارکتی برای طرفین حق فسخ مشخص شده باشد. و طرفین خواستار فسخ باشد، دادگاه فسخ را اعلام میکند. اما در صورتی که حق فسخ مشخص نشده باشد تشخصی فسخ با دادگاه خواهد بود.
تاخیر سازنده در تحویل ملک
در صورتی که سازنده در تحویل ملک تاخیر داشته باشد. و مالک بر این اساس درخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه داده باشد. در این شرایط مالک براساس ماده ۱ و مفاد قرارداد قانون مسئولیت مدنی از طریق دادگاه دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه خسارت می‌نماید.
مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در هنگام تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز باید زمان برای حق فسخ مشخص شود که در این شرایط فسخ و قرارداد باطل میشود.
بنابراین اگر از مواد قانونی و روش نوشتن قرارداد اطلاع کافی نداشته باشید ممکن است در این معامله متضرر شوید. ابتدا بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت، با یک وکیل مشورت کنید و شخصی را به عنوان داور انتخاب کنید و نام او باید در عقد قید شود و اختیارات او باید در قرارداد به صورت روشن، مشخص گردد.
سخن آخر
آنچه که تجربه ثابت کرده دلیل و علت اصلی و عمده باخت و شکست در قراردادهای مشارکت در ساخت به خاطر عدم رعایت نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت و از سوی دیگر به زمان تنظیم قرارداد برمی گردد که بواسطه بی اطلاعی و یا بی تجربگی یکی از طرفین یا هر دو و یا تنظیم ناصحیح قرارداد توسط شخص ثالثی مانند یک مشاور املاک بی تجربه، زیان ها و خسارات سنگین مالی و حقوقی و روحی را برای طرفین به بار می آورد.
پس اگر پیشنهاد مشارکت در ساخت دارید، دست نگه دارید! قبل از بستن قرارداد حتما مقاله صفر تا صد مشارکت ساختمانی را از سایت عمران کارا بخوانید. زیرا در این مقاله در مورد هر آنچه که باید از بندهای مهم مشارکت در ساخت بدانید، به صورت جامع و کامل صحبت شده است. توضیح دادیم وقتی که سازنده از انجام تعهد خود خودداری میکند، برای جبران خسارت ناشی از این امر می‌توان راه‌حل‌های مختلفی را در قرارداد پیش‌بینی کرد. در مقاله ای جدا نیز در مورد کمیسون های این قرارداد نکات مهمی را بیان کرده ایم.
در این مقاله از سایت عمران کارا نیز سعی کردیم نکات مهمی که باید در مورد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بدانید! را توضیح دهیم. و جزئیاتی در خصوص بند های مهم فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بیان کردیم. امیدواریم این مطالب مورد توجه قرار گیرد.