صفر تا صد مشارکت ساختمانی را بدانید

اگر بخوام خیلی ساده توضیح بدم که قرارداد مشارکت در ساخت چیه؟ باید بگم که قرارداد مشارکت در ساخت به قراردادی گفته میشود که توی اون یکی از طرفین قرارداد ملک قدیمی یا کلنگی یا زمین خودشو در اختیار سازنده قرار میده تا سازنده با هزینه خودش آپارتمانی رو بسازه و طرفین توی آپارتمان های ساخته شده شریک بشن. که این نوع قرارداد ها یک معامله پرسود برای مالک و هم برای سازنده میباشد. اما آیا میدانید مراحل قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ اهداف هر یک از طرفینِ قرارداد مشارکت در ساخت چه می باشد؟ در این مقاله از سایت عمران کارا با ما همراه باشید تا در راستای این موضوعات صحبت کنیم.

آنچه در این مقاله خواهید خواند:

• ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
• عقود نامعین چیست؟
• درصد مشارکت در ساخت
• انواع قرارداد مشارکت در ساخت
• بندهای مهم مشارکت در ساخت
• نکات مهم انتخاب سازنده پیش از تنظیم قراداد
• مدت قرارداد مشارکت در ساخت
• جزییات کمیسیون مشارکت در ساخت
• انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
• خطرات مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت:

در خصوص ماهیت حقوقی این قرارداد باید بگیم که قرارداد مشارکت در ساخت، از عقود نامعین هست و تمام آنچه که تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت ازش یاد میشه بستگی به شرایط توافقی مالک و سازنده دارد.

یعنی چی که میگیم ازعقود نامعین است؟

عقود طی یک تقسیم بندی به معین و نامعین تقسیم میشن. عقود معین اصطلاحا به قرارداد هایی که در قانون، احکام و آثار مشخصی دارند گفته میشه مثل عقد بیع، عقد اجار، عقد رهن، عقد وکالت و… ،همه اینها قراردادهایی هستند که شرایط آنها در قانون مشخص شده است، بنابراین در دسته عقد معین قرار میگیرند و در واقع به این دلیل به این عقود، معین گفته میشه که این دسته از عقود در جامعه خیلی پرکابرد هستند و بسیار مورد استفاده قرار میگیرند.
اما عقود نامعین، قرارداد هایی هستند که طبق ماده 10 قانون مدنی منعقد میشن و احکام و آثار بخصوصی در قانون ندارند.

ماده 10 قانون مدنی بیان میگنه که:

قراردادهاي خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
همانطور که گفتیم قراردادهایی که در قانون، عنوان و شکل به خصوصی ندارند، عقد نامعین هستند. همه قراردادها تابع یک سری شرایط عمومی هستند. عقود نامعین یا غیر معین هم تابع این شرایط عمومی هستند و باید تمام آنها را داشته باشند تا قراداد صحیحی تلقی شوند.

اما وجود این عقود نامعین به چه علت است؟

وجود این قراردادها از این رو است که افراد دارای آزادی اراده هستند و لزومی ندارد برای انعقاد عقد، به دنبال عنوان خاصی در قانون باشند. بلکه صرف اینکه قراردادشان شرایط عمومی را داشته باشد میتوانند آن را منعقد کنند.

درصد مشارکت در ساخت

بررسی درصد مشارکت در ساخت، اولین موردی است که اگر قصد شراکت داشته باشید، ذهن شما را مشغول خواهد کرد. چه مالک باشید و چه سازنده، در درجه اول به میزان سود خود در پروژه‌ ی شراکتی فکر می‌ کنید. در یک قرارداد منصفانه، دو طرف در کوتاه مدت سود قابل توجهی خواهند داشت. برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت، اصول رایجی وجود دارد که در مقاله ای جداگانه با جزییات به آن پرداخته ایم.

قرارداد مشارکت در ساخت

یک قرارداد مشارکت در ساخت چهار ضلع دارد:
1. مالک
2. سازنده
3. شخص که این قرارداد را تنظیم میکند
4. شهرداری و ضوابط شهرسازی

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت بر اساس موضوع قرارداد (نوع ملک یا زمین و بنایی که قرار است در آن ساخته شود.) و طرفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی) به چند دسته تقسیم می‌ شوند. انواع این قرارداد نیز نکات و جزئیات مختص به خود را دارند که باید به آن‌ ها دقت شود.

بندهای مهم مشارکت در ساخت

مشخصات طرفین قرارداد

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ممکن است:
1. بین دو شخصیت حقیقی
2. دو شخصیت حقوقی
3. بین یک شخصیت حقوقی و یک شخصیت حقیقی

شخص حقیقی

به طور غالب و معمول طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت حداقل دو شخص حقیقی هستند. به عنوان مثال حمید به عنوان یک مالک زمین یا ملک کلنگی و قدیمی با فردی به نام محمد به عنوان سازنده توافق میکنه که طی یک قرارداد کتبی به عنوان قرارداد مشارکت در ساخت، محمد مبادرت به احداث ساختمان جدید بر روی زمین یا خانه قدیمی او، طی مدت معینی بنماید. بنابراین تو این مثال محمد و حمید دو شخص حقیقی هستند که با توافق با هم قرارداد مشارکت در ساخت را منعقد میکنند.

شخص حقوقی

اما در برخی از قرارداد های مشارکت در ساخت مثل پروژه های بزرگ که از نظر مالی دارای بار اقتصادی زیادی هستند مانند؛ احداث ساختمان های بزرگ یا برج ها که نیاز به بودجه زیادی برای ساخت و ساز و عملیات عمران دارند سازنده یا شریک دوم قرارداد، یک شرکت ساختمانی و پیمانکاری است که با امضای قرارداد، اجرای کامل عملیات احداث ساختمانی و بنا را روی زمین مالک بر عده می گیرد که به آن شخص حقوقی گفته میشه.
این شرکت های ساختمانی که با اسامی متفاوتی هم وجود دارند. طی تشریفات مربوط به ثبت شرکت ها تحت نام خاصی به ثبت میرسن و پس از انتشار نام آنها روی روزنامه ی رسمی، موجودیت حقوقی و اعتباری پیدا میکنن.

مشخص کردن میزان آورده سازنده

بعد از مشخص شدن مراحل قبلی گفته شده، به منظور تعیین سود هر یک از طرفین (مالک یا مالکین) و (سازنده یا سازندگان) ابتدا باید میزان آورده های هر دو طرف تعیین گردد. به عبارتی ابتدا متراژ زمین و قیمت زمین و از جهتی دیگر قیمت مصالح مشخص گردد.

با محاسبه ی هزینه های ساخت، هزینه های اداری و هزینه های مربوط به مجوز ها، میزان آورده ی سازنده را باید مشخص کنیم. جمع مبالغ مذکور ارزش کل پروژه و یا ارزش کل سرمایه گذاری را تعیین میکند.
در حقیقت مالک یا طرف اول مسئولیتی در اجرا یا پرداخت هزینه های ساخت و احداث بنا را ندارد، مگر اینکه با توافق طرفین و بنا به شروطی مکلف به پرداخت مبالغ اضافی بشه.

بررسی صلاحیت مالی و فنی سازنده:

یکی از مهم ترین مسائل در قرارداد مشارکت در ساخت که خیلی هم مورد غفلت قرار میگرد صلاحیت مالی و فنی سازنده است. این موضوع از این حیث اهمیت دارد که ما روزانه شاهد دعاوی متعددی در مراجع قضایی بر سر نداشتن توان فنی و مالی سازنده برای پیش برد پروژه هستیم.
بنابراین سازنده باید از نظر مالی و اقتصادی قدرت کافی داشته باشد که بتواند کل پروژه را در مدت تعیین شده در قرارداد اجرا و به اتمام برساند.
در بسیاری از قرارداد های مشارکت مشاهده میشود که سازنده نه تنها توان مالی کافی نداره بلکه هیچ تجربه و سابقه ی قبلی هم در این خصوص ندارد.
وقتی سازنده قدرت مالی کافی نداشته باشه و یا برای تامین هزینه های پروژه فقط بر روی اخذ وام حساب باز کنه، چه بسا به هر دلیل نتونه وام مذکور رو دریافت کنه! در این صورت اجرا یا ادامه پروژه معطل میمونه و توقت و عدم اجرای موضوع قرارداد به ضرر هر دو طرف قرارداده.
تضمین اجرای قرارداد مشارکت توسط سازنده
بنابراین توصیه میکنیم که مالکین حتما قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، از توان مالی و اقتصادی سازنده اطلاعات لازم رو کسب کنن و یا سوابق اجرایی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی لازم برای اجرای عملیات ساخت جویا بشوند. و از سازنده برای تضمین اجرای قرارداد و انجام تعهدش چک یا ضمانت نامه ای به مبلغ مشخص دریافت کنند.

نکات مهم انتخاب سازنده پیش از تنظیم قرارداد

• حتما قبل از تنظیم قرارداد نمونه کار سازنده را بررسی کنید
• سازنده را از نظر اخلاقیات بررسی کنید چراکه معمولا دو الی سه سال از زمان قرارداد تا تنظیم سند واحد ها زمان میبرد و بسیار مهم است که از نظر اخلاقیات باهم جور باشید.
• بهتر است سازنده ای را برای ملکتان انتخاب کنید که در همان منطقه قبلا ملکی ساخته باشد، چرا که با ضوابط شهرداری آشنا است و راحت تر مراحل پیش می رود.
• از سازنده پیرینت یک ساله حساب جاری را بخواهید. این کار را برای اطمینان از توان مالی و اقتصادی سازنده انجام دهید
• در صورت امکان، قرارداد های قبلی و مالکین قبلی را بررسی کنید.
• اجازه پیشفروش را حداقل تا مراحلی از کار به سازنده تان ندهید. اینجوری نباشد که سازنده با پیش فروش بخواهد پروژه را جلو ببرد.
• اجازه وام گرفتن را روی واحد ها ندهید. در این مورد هم ممکن است سازنده فقط بر مبنای وام های هر واحد بخواهد پروژه را جلو ببرد.

مشخص کردن سهم هر یک از طرفین در قرارداد

معمولا طرف سازنده متعهد میشه که ملک مورد نظر رو توی چند طبقه معین با تعداد واحد های مشخص بسازد و بعد از اون واحد ها بین دو طرف قرارداد طبق توافق تقسیم بشه. مهم ترین نکته در تنظیم این نوع قرارداد تقسیم عادلانه قرارداد است.

مدت قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد هایی همچون قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که موضوع آن انجام تعهد ساخت در زمان معینی است، مسئله مدت زمان اجرای قرارداد مطرح می‌شود که در این خصوص باید نکاتی را مورد توجه و دقت قرار داد.
در این قراردادها باید معلوم شود که قرارداد از چه زمانی بین طرفین لازم الاجراست و از چه تاریخی تعهدات طرفین آغاز می‌ شود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، معمولا زمان شروع قرارداد از زمان تحویل زمین یا ملک، توسط مالک به شریک سازنده در نظر گرفته می‌ شود.
در این قرارداد ها بایستی بازه زمانی که تعهدات طرفین باید در آن مدت انجام شود، به طور دقیق مشخص گردد.

چه کسی این قرارداد را تنظیم میکند ؟

افراد برای تنظیم قرارداد یا به دفاتر مشاورین املاک، دفتر اسناد رسمی یا دفاتر حقوقی مراجعه می نمایند. اما قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است در مکانی همچون دفاتر اسناد رسمی و یا دفاتر حقوقی به مرحله ی انعقاد برسد زیرا همانطور که بدین نکته آگاه هستید در اکثر مواقع مالک یا مالکین زمین در طول عمر خود فقط یک بار اقدام به انعقاد این قرارداد مینمایند. ولیکن سازنده یا سازندگان به دلیل انعقاد قرارداد متعدد در این راستا بیشتر آگاه هستند.

بنابراین مالک یا مالکین باید توجه داشته باشند که بهتر است این قرارداد در یک مکان قابل اعتماد به مرحله انعقاد رسد. از سویی دیگر در انعقاد قرارداد باید حقوق هر یک از دو طرف حفظ گردد و نباید به صورت یک جانبه باشد.
اما اگر قرار است برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به مشاورین املاک مراجعه کنید، به این نکته دقت کنید که در بنگاهی این کار را انجام دهید که چندین سال سابقه کار و جواز کسب داشته باشد. و خیلی مهمه که کمیسیونی معین مشخص کنید.

جزییات کمیسیون مشارکت در ساخت

از لحاظ حقوقی و قانونی معنای کلمه ی کمیسیون مشارکت در ساخت، همان نرخی است که باید از طرف منعقد کنندگان قرارداد های مشارکت ساخت و ساز به کمیسیون مربوطه پرداخت میشود. کمیسیون مشارکت در ساخت جز آن دسته از موارد ی است که به صورت کامل باید از جانب فرد سازنده و سرمایه گذار پرداخت شود.

انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

مالک یا مالکین در پایان مراحل مشارکت در ساخت موظف می باشند جهت انتقال سند به نام سازنده یا سازندگان اقدام نمایند. در برخی از مواقع سازنده اقدام به دریافت چک تضمینی از مالک می نماید که مالک به تعهد خود جهت انتقال سند پایبند باشد.
در طول مراحل مشارکت در ساخت، به نکاتی که باید توسط دو طرف مورد توجه قرار گیرد اشاره نمودیم باید توجه داشت که میزان ریسک از ناحیه مالک یا مالکین به مراتب بیشتر بوده و جهت انعقاد قرارداد باید توجه بیشتری داشته باشند.

نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

می‌ دانید که برای آسودگی خیال طرفین در طرح دعاوی احتمالی، باید در تنظیم هر عقدی نکات لازم در مورد آن رعایت شود که در ادامه با مهم‌ ترین آنها آشنا می‌ شویم:
• ملک آورده باید دارای سند رسمی باشد و طرف اول حتما باید یا مالک آن باشد و یا وکالت انجام قرارداد را داشته باشد.
• در قرارداد باید شرایطی قید شود تا زمانی که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکرد، ضمانت اجرایی وجود داشته باشد.
• شرایط و میزان سود و زیان و مدت زمان کار باید در قرارداد مشارکت در ساخت، قید شود.
• میزان آورده هر طرف قرارداد باید در آن به صورت مشخص بیان شود.
• طرف سازنده باید تعهد کند که تمام هزینه ‌های ساخت و مراحل اداری را بپردازد و مبلغی را برای اجاره‌بها در طول مدت ساخت به مالک بدهد.
• سازنده باید تعهد کند که در تمام مراحل از مصالح مرغوب و استاندارد استفاده ‌کند و باید در قرارداد برای این کار و تمام تعهدات سازنده و مالک، شروطی برای ضمانت اجرایی ذکر شود
• بهتر است تاریخ دقیق هر یک از مراحل ساخت و ساز، در قرارداد مشارکت قید شود، مثلا تاریخ خاک‌برداری، سفت‌کاری و…
• در بالای هر صفحه از قرارداد باید عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» قید شود و از به کار بردن عباراتی مانند مبایعه‌نامه و… پرهیز شود.
• نکته آخر اینکه نباید در قرارداد حق دریافت وام و واگذاری به غیر قید شود، هم‌چنین اعطای وکالت‌نامه به طرف سازنده برای انجام کارهای اداری باید مدت ‌زمان کوتاهی داشته باشد و به صورت محدود برای انجام همان کار مورد نظر باشد.

خطرات مشارکت در ساخت

اگر از مواد قانونی و روش نوشتن قرارداد اطلاع کافی نداشته باشید ممکن است در این معامله متضرر شوید. ابتدا بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت، شخصی را به عنوان داور انتخاب کنید و نام او باید در عقد قید شود و اختیارات او باید در قرارداد به صورت روشن، مشخص گردد امّا همیشه جانب اعتدال باید در دادن اختیار به داور رعایت شود.

نکات مهم پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت:

• سازنده باید پیش از قرارداد از صحت سند ملک مطمئن شود تا پس از اتمام کار یا در میانه راه با خسارات سنگین مواجه نشود.
• هم‌چنین مالک باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توجه داشته باشد که حق گرفتن وام به سازنده ندهد چون در این صورت سند ملک گروی بانک خواهد بود و در صورت متعهد نبودن سازنده، ملک مصادره می‌شود.
• برای مدت زمان اتمام کار و تمام تعهدات سازنده و مالک باید در قرارداد شرایط محکمی برای ضمانت اجرایی قید شود تا در صورت تخلّف، طرف مقابل متضرّر نشود.
• حقوق مازادی از قبیل حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده در همان ابتدای کار ممکن است برای مالک مشکلات جبران‌ناپذیری داشته باشد که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آنها توجه داشت.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت هر یک از طرفین مواردی را برای حق فسخ تعیین می‌کنند، به این ترتیب مالک و سازنده می‌توانند از حق فسخ که در قرارداد مشخص شده است، استفاده کنند.
قرارداد باطل، قراردادی است که در عالم حقوق کان لم یکن تلقی شده و واجد هیچ گونه اثر حقوقی نمی باشد. عوامل متعددی میتواند منجر به ابطال قرارداد مشارکت در ساخت شود. در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت اقدام کند.

کلام آخر

شاید برای شما نیز پیش آمده باشد که یکی از اطرافیانتان صاحب یک ملک قدیمی باشد و تصمیم داشته باشد که با توافق سازندگان املاک، ملک خودش را در اختیار آنان قرار دهد. به چنین مشارکتی که میان فرد مالک و متخصصان املاک شکل می گیرد، مشارکت در ساخت می گویند. در این مقاله از سایت عمران کارا سعی کردیم صفر تا صد مشارکت ساختمانی را توضیح دهیم. و جزئیاتی در خصوص بند های مهم مشارکت در ساخت بیان کردیم. در مقالات جداگانه ای هر یک از این بند ها و نکات مهم آن را با جزئیات بیشتری توضیح داده ایم.