کمیسون مشارکت در ساخت چقدر است و چگونه محاسبه می‌ شود؟

در این مقاله از سایت عمران کارا قصد داریم در مورد میزان کمیسیون مشارکت در ساخت صحبت کنیم. و به بررسی این موضوع و نحوه محاسبه صحیح کمیسیون مشارکت در ساخت ‌بپردازیم.

آنچه که در این مطلب خواهید خواند:

• نکات مهم قرار دادها مشارکت در ساخت
• عقد معین و نامعین چیست؟
• میزان کمیسیون بر اساس خدمات ارائه شده
• سقف و کف کمیسیون برای معامله مشارکت در ساخت
• عرف کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟
• کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت رو چه کسی باید پرداخت کند؟
• نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت به قراردادی گفته میشود که توی اون یکی از طرفین قرارداد ملک قدیمی یا کلنگی یا زمین خودشو در اختیار سازنده قرار میده تا سازنده با هزینه خودش آپارتمانی رو بسازه و طرفین توی آپارتمان های ساخته شده شریک بشن. قرارداد مشارکت در ساخت، از عقود نامعین هست و تمام آنچه که تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت ازش یاد میشه بستگی به شرایط توافقی مالک و سازنده دارد.

نکات مهم قرار دادها مشارکت در ساخت

بهتر است در هرجای و با هرکسی چنین قرار دادهای رو تنظیم نکنید. مثلا با خود مالک در دفتر املاک خودش و یا خود سازنده در دفتر املاک خودش و یا یا بین خودتون به صورت قرارداهای دست نویس  این کار رو انجام ندید. مهم ترین نکته چنین قرار داد های نحوه تنظیم متن قرار داد مشارکت در ساخت است که شامل مباحث زیر می باشد:

1. احزار هویت طرفین قرار داد
2. احزار مالکیت مالک و بررسی مدارک ملک و قیمت گذاری زمین ملک
3. تراکم ساخت مجاز چقدر است و سنجش و بررسی قیمت ساخت هرمترمربع با توجه به کیفیت توافقی ؟
4. قیمت نهایی فروش چگونه است؟ ( میزان سود پروژه مشخص میشود)
5. توان مالی و تخصص سازنده، تضمین بانکی، سند و یا چک و حتی ضامن معتبر

بعد از بررسی های لازم و تنظیم متن قرارداد بهتر است داوری امین و متخصص برای حل مشکلات احتمالی انتخاب کنید. و درنهایت باید قرار داد برای دو طرف معامله سودهی و مزیت داشته باشد تا در ساخت و ساز و انجام تمام مراحل ترغیب شوند. در مقاله ای جداگانه صفر تا صد مشارکت ساخت را با جزئیات و ذکر نکات مهم و ضروری بیان کردیم. برای اطلاع بیشتر توصیه می کنم این مقاله را مطالعه بفرمایید.

حالا منظور از عقود معین و نامعین چیه؟

ما دو نوع عقود داریم عقود معین و عقود نامعین. عقود معین اصطلاحا به قرارداد هایی که در قانون، احکام و آثار مشخصی دارند گفته میشه مثل عقد بیع ، عقد اجار ، عقد رهن، عقد وکالت و… ، همه اینها قراردادهایی هستند که شرایط آنها در قانون مشخص شده است، بنابراین در دسته عقد معین قرار می­گیرند و در واقع به این دلیل به این عقود، معین گفته میشه که این دسته از عقود در جامعه خیلی پرکابرد هستند و بسیار مورد استفاده قرار می­گیرند. پس در نتیجه اتحادیه املاک هم یک دسته بندی برای خودش دارد و برای اینها قانون تصویب شده و رقم کمیسیون خاصی به صورت درصدی یا روزانه براشون در نظر گرفته میشه.

اما عقود نامعین، قرارداد هایی هستند که طبق ماده 10 قانون مدنی منعقد میشن و احکام و آثار بخصوصی در قانون ندارند. قرارداد مشارکت در ساخت جز دسته بندی عقود نامعین قرار میگرد. ولی برای این قرارداد که در عقود نامعین هم هست هیچ رقم کمیسیون یا درصد کمیسونی در نظر گرفته نشده و این کاملا برمیگرده به رضایت و توافقی که بین طرفین معامله.

به این ترتیب تعیین میزان کمیسیون در پروژه‌های مشارکت در ساخت، با توجه به نواسانات قیمت بازار مسکن با ابهام و تردید زیادی روبروست. از این رو در اکثر موارد مبنای کمیسیون مشارکت در ساخت به موارد زیر بستگی دارد:

• وضعیت روز در ساخت و ساز
• میزان خدماتی که مشاور به طرفین قرارداد می‌­دهد

آیا نیازی به مراجعه به بنگاه املاک دارید؟

همین ابتدا این نکته را بدانید که نیازی به مراجعه به بنگاه را ندارید. دلیل اینکه در خیلی از پروژه‌های مشارکت در ساخت قرارداد در بنگاه املاک منعقد می‌شود، واسطه بودن بنگاه و معرفی سازنده از طرف بنگاه است. املاک به عنوان واسط، سازنده را به مالکین معرفی می‌کند و هزینه‌ای را به عنوان کمیسیون برای خود در نظر می‌گیرد. اما بهترین راه حل، استفاده از متخصصین امر در حوزه‌های فنی، حقوقی و اقتصادی در کنار پروژه مشارکت در ساخت است.

میزان کمیسیون بر اساس خدمات ارائه شده

کمیسیون بر اساس میزان خدمت ارائه شده متفاوت است. کمترین خدمت ارائه شده برای یک قرارداد مشارکت در ساخت، انعقاد یک قرارداد حرفه‌ای زیر نظر متخصصین امر است که در خیلی از موارد همین هم رعایت نمی‌شود. داوری در اختلافات پروژه، نظارت بر پروژه، تحلیل فنی و اقتصادی و تعیین میزان سود قبل از شروع پروژه و خدماتی مشابه، جزء خدمات مشارکت در ساخت است. این خدمات میزان کمیسیون را افزایش می‌دهد اما می‌تواند ریسک مشارکت در ساخت را کاهش داده و میزان سود حاصل را افزایش دهد.

سقف و کف کمیسیون برای معامله مشارکت در ساخت چقدر است؟

اینکه سقف و کف کمیسیون برای معامله مشارکت در ساخت چقدر است؟ سوال خیلی مهمیه که برای بیشتر مشاوران املاک و حتی سازنده های پیش میاد. پس در نتیجه برای معاملاتی که متداوله مثل مبایعه نامه و اجاره نامه اتحادیه نرخی مشخص کرده  اما برای معاملات خارج از این دسته مثل مشارکت در ساخت، اتحادیه هیچ نرخی تعیین نکرده و همه چیز به توافق و رضایت طرفین بستگی داره. ولی کمیسون مشارکت در ساخت هم یک قاعده ای داره، تحت عنوان اینکه هر چقدر این معامله سود بیشتری به طرفین برسه خب قطعا رضایت مندی بیشتری برای پرداخت حق الزحمه یا کمیسیون دارند.

عرف کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟

سوال دیگری که ممکنه براتون پیش بیاد اینکه که اگر قانونی وجود ندارد پس عرفش چیه؟ دقت کنید هیچ عرفی واحدی هم نمیتونیم برای اون در نظر بگیریم. رقم کمیسون و میزان درصدی که یک مشاور املاک در منطقه یک از سازنده بگیره خیلی متفاوت با جاهای دیگست.

نتیجه:

پس نتیجه میگیریم که کمیسیون مشاور املاک در قرارداد مشارکت در ساخت کاملا توافقیه.

کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت رو چه کسی باید پرداخت کند؟

 

نکته بعدی در این رابطه اینه که کمیسیون  این قرارداد  رو چه کسی باید پرداخت کند؟ سازنده یا مالک؟ خب قطعا سازنده، به این دلیل که ملک مشارکتی یا کلنگی بسیار کم است ولی سازنده خیلی زیاد (نسبت تعداد سازندگان به مالکین بسیار بیشتر است). و دلیل دوم اینکه مسلما سازنده سود بیشتری می برد.

اما با این وجود برای محاسبه کمیسیون مشارکت، اصول رایجی وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت 

 

همانطور که قبلا اشاره کردیم، در بسیاری از موارد پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده سازنده است و از آنجاکه از طرف اتحادیه مبلغ مشخصی به این موضوع تخصیص داده نشده، این کمیسیون بصورت درصدی از سود سازنده محاسبه می‌شود.

 پس قدم اول برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت، دانستن نحوه‌ی محاسبه سود سازنده در این نوع قراردادهاست.

محاسبه سهم سازنده و مالک از مشارکت در ساخت

واضح است که قیمت ملک در پروژه‌های مشارکت مثل پروژه های انفرادی بر اساس  قیمت منطقه و ارزش روز زمین و بازار مسکن برآورد می‌شود و درصد هزینه های ساخت از ارزش ملک مورد نظر سهم سازنده خواهد بود.

ارزش ملک÷هزینه های ساخت = سهم سازنده

عرف بر این است که سهم سازنده از مشارکت 40 درصد و سهم مالک 60 درصد در نظر گرفته‌شود.

محاسبه مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت

علاوه بر قدرالسهم مالک، مبلغی به عنوان بلاعوض در ابتدای پروژه از سوی سازنده به مالک داده می‌شود ( البته دقت کنید که همانطورکه گفتیم این موارد کاملا توافقی بین طرفین اجرا میشود).

ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) -(هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض)

و در نهایت سود سازنده به این صورت محاسبه می‌شود:

مبلغ بلاعوض- هزینه های ساخت – قدر السهم سازنده = سود سازنده

 دریافت کمیسیون در صورت فسخ قرارداد

در صورتیکه معامله طبق یکی از مفاد قرارداد فسخ شود و یا توسط بنگاه معاملات ملکی فسخ شود، حق کمیسیون به مشاور املاک تعلق نمی گیرد.

نکات مهم کمیسون مشارکت در ساخت

• بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.

• سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.
• تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. در هر صورت، اکثر افراد سعی می‌کنند در این زمینه از عرف و آن‌چه رایج است پیروی کنند.
• در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می‌شود.
• وجه بلاعوض هزینه‌ای است که در ابتدای پروژه توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند برای خود و خانواده‌اش تا پایان عملیات ساخت، محل اسکان تهیه کند.

سخن آخر

در چندسال اخیر، قراردادهای مشارکت در ساخت با استقبال خوبی روبرو شده است. در صورتی که این نوع پروژه‌های شراکتی با رعایت حقوق طرفین معامله و به درستی پیش رود، سود قابل قبولی هم برای مالکین، هم برای سازنده و هم برای مشاور به عنوان حق کمیسیون مشارکت در ساخت خواهد داشت.
به این منظور بهتر است قبل از اقدام به عقد قرارداد حتما با تبعات قوانین مختلف آن آشنا شوید تا به نتایج مورد نظر خود برسید. متخصصان ما در شرکت عمران کارا آماده ارائه‌ی مشاوره رایگان در این زمینه هستند. فرصت را از دست ندهید.